Поредица „Етажна собственост (Condominium)“
Измененията (ДВ, бр. 82 от 29.09.2023 г.) на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), влизащи поетапно в сила на 29.09.2023, 31.12.2023, 01.07.2024 и 31.12.2024 г., трябва да се прилагат внимателно, тъй като създадоха предпоставки да се допускат грешки от управляващите етажна собственост органи. Поетапното влизане в сила на законови разпоредби (общо около 98 изменения – нови, отменени или изменени разпоредби на ЗУЕС), приети едновременно не е чест похват на нашия законодател, дори напротив. Наблюдават се и известни противоречия между новите разпоредби, които вярвам ще бъдат подложени на изменения. Предварителното публично обявяване и „обнародване“ на измененията в текстовете, осъществени преди самите те да бъдат подложени на крайно гласуване и приемане от НС, носи допълнителен риск от грешки и конфликти. В медиите бе обявено едно, но бе гласувано нещо различно.
Вследствие на това, немалко етажни собствености например, свикваха и/или провеждаха събрания чрез приложението Вайбър, който метод, както ще видим по-нататък, е неправомерен към настоящия момент (7.07.2024г.), като за това ще има специален процедурен ред.
Статията НЕ касае и не разглежда Раздел III, „Сдружение на собствениците“ – чл. 25-37 ЗУЕС.
Свикване на общо събрание
Инициативата, честотата и свикващите общото събрание са определени в чл. 12 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Свикващите събранието са: управителният съвет или управителят; контролният съвет или контрольорът; или собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата; или от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи*; или от всеки собственик или ползвател**, когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
„Неотложен случай“* според § 1, т. 16 от Допълнителната разпоредба (ДР) на ЗУЕС е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.
„Ползвател“** за нуждите на ЗУЕС е физическо или юридическо лице, което притежава вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост (§ 1, т. 6 ДР). Вещното право на ползване се запазва или учредява с нотариален акт. „Ползвател“ не следва да се бърка с наемател или с ползващ имота на друго основание.
Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи* – не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи* – не по-рано от 24 часа след поставянето ѝ (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС).
Надлежно съставеният протокол е част от документацията за проведеното общо събрание, съответно ще е част от документацията на етажната собственост. Този протокол се прилага като доказателство и при евентуално обжалване на решенията, приети от общото събрание – пред районния съд. Протоколът често се подценява, което влече след себе си нецелени последици.
Отсъстващите повече от месец от самостоятелния си обект, уведомяват писмено управителя или председателя на управителния съвет, като посочват електронна поща, адрес и телефонен номер, на които да им бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание. Тази разпоредба в ал. 2 на чл. 16 е от 01.04.2016 г.
Съобщаването за провеждане на общо събрание може да се извърши и чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява в протокол с подпис на лицата, които свикват общото събрание. Същото би могло да се приложи и при устна покана чрез предоставения предварително телефонен номер.
Внимание заслужава ал. 7 на чл. 13 ЗУЕС. До сега ал. 7 гласеше: „В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.“ Тази разпоредба е допълнена и изменена като частично влязла в сила на 31.12.2023 г. и предстои да влезе окончателно в сила, с всички изменения на 31.12.2024 г.
Отново посочвам изменената разпоредба на ал. 7, чл. 13 ЗУЕС – за сравнение: „В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.“ (изменена)
Изменената ал. 7 на чл. 13 гласи: „Поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя), който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2.“.
За яснота, думите: „управителния съвет (управителя)“ по чл. 13, ал. 7 и „председателя на управителния съвет (управителя)“ по чл. 17а, ал. 5 ЗУЕС – касаят един и същ електронен адрес – този по чл. 47а, ал. 1, т. 2, във връзка с чл. 47е, ал. 1 ЗУЕС, където за изобилие е употребено и словосъчетанието „електронните адреси на членовете на управителния съвет (управителя)“. Но логиката е, това да е един и същ електронен адрес. (Бележка: Тази произволна употреба може да доведе до объркване на видовете органи на управление на ЕтС, но те са категорично посочени в чл. 10 ЗУЕС. Но за това, по-нататък или в отделна статия).
На 31.12.2023 г., влезе в сила текстът от ал. 7: „Поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя)".
Думите-продължение на разпоредбата: „който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2“, влизат в сила от 31.12.2024 г., след като този регистър, други регистри и информационна система бъдат създадени от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ).
Неприсъственото гласуване е уредено в чл. 17а ЗУЕС. То е третият вид гласуване след присъственото гласуване и онлайн гласуването. Но за това – по-късно.
Към момента на написване на настоящата статия (07.07.2024 г.), регистърът по чл. 47а ЗУЕС не съществува, т.е. разпоредбата не е влязла в сила, като регистърът и данните са условие за подаване на декларацията по чл. 17а за неприсъственото гласуване. Макар, да не е предвиден одобрен образец на декларацията по чл. 17а ЗУЕС – нито в ЗУЕС, нито в Заповед РД-02-14-1294/01.12.2023 г. на МРРБ, декларацията, респективно неприсъственото гласуване не може да се осъществи до 31.12.2024 г., включително.
Декларацията има писмена форма и формално съдържание, както следва: датата на проведеното общо събрание, трите имена, идеалните части, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който се гласува за всяко от предложените проекторешения от дневния ред – "за", "против" или "въздържал се".
Декларацията се подава в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание, като лицата депозират на хартиен носител собственоръчно подписана декларация пред управителния съвет (управителя) или по електронен път, подписана с електронен подпис по смисъла на чл. 13 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги.
Неспазване на формата влече след себе си нищожност на документа.
Решението за провеждане на неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се вписва в протокола от провеждането му. Това е условие за този вид гласуване.
Остава неизменена разпоредбата, че освен в неотложни случаи, общо събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници и дни, обявени от Министерския съвет за почивни. (чл. 13, ал. 8 ЗУЕС)
Представителство в общото събрание. Пълномощни
Собственик или ползвател (чл. 14 ЗУЕС), който не може да участва в общото събрание, може да извърши следните видове пълномощни, упълномощавайки следните лица:
- да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява, като
тези упълномощавания могат да бъдат направени устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието или
в писмена форма, включително под формата на електронен документ, изпратен на електронен адрес на управителния съвет (управителя). Тук законодателят не изисква електронният адрес на електронната поща да е вписан в регистъра по чл. 47а ЗУЕС;
- собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа;
- собственик или ползвател може да упълномощи и адвокат с писмено пълномощно (без нотариална заверка).
Едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели.
Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание срещу подпис, като копие от пълномощното се прилага към протокола и документацията на етажната собственост.
Устните упълномощавания могат да се извършат единствено по време на заседание на общото събрание на етажната собственост и да се отразят задължително в надлежно оформения протокол от заседанието на етажната собственост. Последното е единственото годно доказателство за това устно упълномощаване.
В случай, че се установи липса на редовно упълномощаване, от който и да е от посочените по-горе видове, при евентуален спор, съдът би приел, че общото събрание не е проведено при наличие на предвидения в чл. 15 ЗУЕС кворум, в случай, че същият не бъде постигнат – това би довело до спад на идеалните части на присъствалите етажни собственици. В тази ситуация събранието не е могло и не е трябвало да бъде провеждано. Решенията взети от това общо събрание биха били незаконосъобразни.
Следва продължение